評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地があります。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況及び利用目的に重点を置き認定します。
地積
課税上の地積(面積)は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
地目別の評価方法
◆宅地の評価方法
宅地には、次の二通りの評価方法があります。
市街地宅地評価法 … 市街地的な形態を形成している地域が対象
その他の宅地評価法 … 市街地的な形態を形成していない地域が対象
●市街地宅地評価法
市街地宅地評価法による評価の手順は、次のとおりです。
1．用途地区・状況類似地区を区分
商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分する。
2．主要な街路の選定
区分された地域内において価格事情及び街路の状況等が標準的で、宅地評価の指標となる街路を選定する。
3．標準宅地の選定
主要な街路に沿接する宅地のうちから、間口、奥行、形状が標準的なものを選定する。
4．路線価の付設
都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格により標準宅地の価格を求め、この価格の7割を標準宅地がある主要な街路の路線価として付設する。次に、この主要な街路の路線価から比準して同じ状況類似地域内の他の街路に路線価を付設する。
5．各筆の宅地を評価
一画地の宅地ごとに評価額を算出する。路線価を基に各宅地の形状、立地条件等を考慮した「画地計算法」により評価する。一画地は、原則として、一筆の評価となるが、利用状況によって二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とする。
●その他の宅地評価法
その他の宅地評価法による評価の手順は、次のとおりです。
1.状況類似地区を区分
宅地の沿接する道路、公共施設の接近状況など宅地の利用上の状況がおおむね類似している地区ごとに区分する。
2.標準宅地を選定
状況類似地区ごとに道路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等からみて標準的な宅地を選定する。
3.標準宅地の評価
標準宅地について、鑑定評価価格を求め、この価格の7割をめどに評価する。
4.各筆の宅地を評価
一画地の宅地ごとに評価額を算出する。標準宅地の価格を基に、各宅地の状況に応じた補正をして評価する。一画地は、原則として、一筆の評価となるが、利用状況によって二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とする。
農地、山林の評価方法
宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。
ただし、農地の転用許可を受けた農地については、宅地介在農地評価となり、次のように評価します。
〇市街地宅地評価法適用地域にある場合は、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価格から造成費を控除した価格で評価する。
〇その他の宅地評価法適用地域にある場合には、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価格に、目的に応じた比準割合を乗じた価格で評価する。
牧場、原野、雑種地等の評価方法
宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地や評価額に基づく等の方法により評価します。
